Parties communes spéciales = charges spéciales

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Lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales propres à l'usage de certains copropriétaires, constituant en vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 la propriété indivise de ces seuls copropriétaires, les charges afférentes à leur entretien doivent être supportées par ces seuls copropriétaires quand bien même le règlement ne contient aucune stipulation les concernant : ainsi a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15551, approuvant la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait considéré que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

La responsabilité du bailleur peut être engagée s’il n’a pas vérifié que le locataire était bien assuré

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L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »

Il résulte de cet article une double obligation, lors de la remise des clés puis chaque année :

- obligation de s’assurer pour le locataire,

- obligation de vérifier que le locataire est bien assuré pour le bailleur.

Ainsi, dans une affaire où un locataire s’est suicidé au gaz dans le bien loué, causant des dommages important dans le voisinage, l’assureur des victimes indemnisées, subrogé dans leurs droits, s’est retourné contre le bailleur sur le fondement des dispositions du Code civil relatives à la responsabilité délictuelle.

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Répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation : publication de l’arrêté

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En vertu du décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles, les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible et économiquement viable, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement (article R. 131-2 du CCH).

L’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation, paru au journal officiel du 5 septembre, vient définir les modalités d’application du décret du 23 avril 2012.

Il précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret du 23 avril 2012. Il définit également le seuil de consommation d’énergie à partir duquel l’immeuble collectif est soumis à la réglementation, ce seuil ayant été déterminé afin que l’application de la réglementation soit économiquement viable. Enfin, l’arrêté précise les dispositions d’application de la répartition des frais annuels de chauffage pour le propriétaire ou la copropriété de l’immeuble collectif.

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Publication de l'arrêté du 7 août 2012 relatif aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d'ascenseurs

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Le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs prévoyait un certain nombre d’arrêtés d’application.

Voici le premier : il date du 7 août 2012 et a été publié au JO du 15 août ;

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Le raccordement privatif à des canalisations communes ne constitue pas forcément une atteinte aux parties communes

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La Cour de cassation dans un arrêt du 29 novembre 2011, n°10-28476, juge que le raccordement privatif à des canalisations communes ne constitue pas [forcément] une atteinte aux parties communes. 
Cet arrêt est l’occasion de rappeler que le simple fait d’agir contre des travaux privés d’un copropriétaire sur les parties communes ne suffit pas à en demander la démolition ; il est essentiel de qualifier en quoi ces travaux affectent les parties communes au sens de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir la condamnation du copropriétaire contrevenant.

Les nouvelles dispositions relatives à l'amiante

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Le Décret 2011-629 impacte le diagnostic amiante lié à une vente mais aussi le DTA (Dossier Technique Amiante à effectuer en dehors de toute transaction), les contrôles à faire avant démolition et crée un nouveau Diagnostic Amiante des Parties Privatives.

 

Les changements :

  • Un seul responsable de ces nouvelles obligations : le PROPRIÉTAIRE (privé ou public) du bien bâti : il sera obligatoirement destinataire du rapport et devra en assurer la communication et le suivi (liaison avec le Préfet, actions à mener, mises à jour…)
  • Les diagnostics amiante pour la vente, réalisés suivant la réglementation actuelle ne seront plus valides après Avril 2012. (la liste des matériaux et produits à repérer a été modifiée et étendue). Si l’acte authentique de vente du bien n’a pas été signé avant cette date, tous ces diagnostics devront donc faire l’objet à minima d’une mise à jour, y compris prélèvements + analyses complémentaires.
  • Obligation de réaliser les prélèvements et analyses permettant de s’assurer de la présence ou absence d’amiante dans TOUS les produits visuellement repérés: en cas de refus du propriétaire-vendeur, le doute persistant pourra être une cause d’annulation de la signature de l’acte authentique,

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