Parties communes annexées : Qui peut agir ?

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La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt (Chambre civile 3, 6 septembre 2011, 10-20.258) que chaque copropriétaire est habilité à agir à l'encontre du copropriétaire qui aurait annexé des parties communes. Aucune autorisation de l'assemblée générale n'est requise.

En l'espèce, une société avait acquis trois lots de copropriété, puis revendu l'un d'eux quatre ans plus tard.

Estimant que des parties communes ont été indûment annexées, neuf copropriétaires l'assignent alors en justice, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, et le précédent propriétaire, en annulation et inopposabilité de la vente, et restitution. 

 

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2010) déboute les copropriétaires, avant d'être fermement censuré par la Cour de cassation au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

 

Parties communes spéciales = charges spéciales

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Lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales propres à l'usage de certains copropriétaires, constituant en vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 la propriété indivise de ces seuls copropriétaires, les charges afférentes à leur entretien doivent être supportées par ces seuls copropriétaires quand bien même le règlement ne contient aucune stipulation les concernant : ainsi a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15551, approuvant la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait considéré que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

La responsabilité du bailleur peut être engagée s’il n’a pas vérifié que le locataire était bien assuré

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L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »

Il résulte de cet article une double obligation, lors de la remise des clés puis chaque année :

- obligation de s’assurer pour le locataire,

- obligation de vérifier que le locataire est bien assuré pour le bailleur.

Ainsi, dans une affaire où un locataire s’est suicidé au gaz dans le bien loué, causant des dommages important dans le voisinage, l’assureur des victimes indemnisées, subrogé dans leurs droits, s’est retourné contre le bailleur sur le fondement des dispositions du Code civil relatives à la responsabilité délictuelle.

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